LA VALUACIÓN INMOBILIARIA

La valuación, es la acción y efecto de valorar, es una operación que consiste en reconocer, estimar o apreciar el valor o mérito de algo o alguien; en función de la tasación, es la estimación del valor o precio de un bien o servicio  a través del cálculo numérico que se realiza con el fin de asignar un valor monetario a un determinado bien, propiedad o inversión.

La valuación Inmobiliaria es la actividad profesional cuyo objetivo es determinar el valor de los distintos bienes inmuebles y establecer su precio, identificando las fluctuaciones que inciden en el valor del suelo urbano dentro del entorno del inmueble, a través de la Investigación de los factores que afectan este cambio o modificación del valor en razón de influencias de orden social, económico, político y jurídico, que varían en ciertos períodos de tiempo y acusan cierto grado de estacionalidad por ejemplo el libre mercado, la oferta y demanda, la escasez, la utilidad, y el poder adquisitivo.

El proceso de valuación inmobiliaria se efectúa a través del desarrollo de un dictamen técnico imparcial, que toma en cuenta las condiciones físicas y urbanas de un inmueble para establecer su valor económico, el costo de producirlo, adquirirlo, modificarlo o terminarlo o poder estimar el importe de los daños sufridos al bien y/o pronosticar las rentas potenciales que puede generar.

En cambio un Peritaje es un Informe técnico de valoración económica que realiza un perito profesional, que consiste en la investigación de las pruebas materiales y otros objetos que se obtienen durante el desarrollo de una causa penal y se lleva a cabo en la forma procesal que viene establecida en la ley, a instancia de una autoridad judicial y que permite exponer de manera clara un resultado que explica un hecho en relación al desenvolvimiento de un proceso judicial.

ANTECEDENTES

Antiguamente la riqueza se cimentaba en la tenencia y propiedad de la tierra y esta tenía un sentido productivo, por lo que se establecían reglas para su uso y usufructo tanto particular como colectivo, generalmente estaba controlado por la Iglesia y el Estado, en una relación despótico-tributaria.

Posteriormente en la época medieval surge la figura del feudo donde se determina el concepto de valor como una relación de medida entre el significado de los objetos o servicios a cambio de otro objeto o servicio, de acuerdo al deseo de ese objeto o servicio.

En el Renacimiento, con la aparición del mercantilismo, doctrina que trata asuntos de la economía desde el punto de vista político del Estado, se separa de la Iglesia, y se establece la diferencia entre los valores intrínseco y extrínseco de las cosas, o sea, las satisfacciones a una necesidad o las fuerzas del mercado, concepto que prevalece en la actualidad.

MARCO TEÓRICO:

Las Teorías económicas ponen énfasis en las fuerzas del mercado, donde el valor y el uso del suelo urbano se determina con base en la Ley de la Oferta y la Demanda, ya qué, ante una demanda creciente o decreciente, la abundancia o escasez de un bien acota la oferta e influye directamente en el valor del bien por la vía del precio ante los efectos de las externalidades, positivas o negativas, de los factores económicos, sociales y políticos, las dinámicas del entorno y el contexto en la modificación del valor del suelo urbano.

Por otro lado se pone de manifiesto que el trabajo es lo que determina el valor, el capital es el trabajo acumulado y la renta es el pago adicional que percibe el propietario sobre el monto necesario para hacer que el bien produzca y las externalidades positivas o valor intrínseco son las que modifican el valor, así como, el efecto de la localización de los suelos  y los mercados que producen el valor, Externalidades negativas o valor extrínseco.

Se basa en los principios de la productividad marginal que, en términos generales, estipula que el valor del suelo es igual al producto de la ubicación del suelo por la diferencia entre el valor de mercado del suelo menos los costos asociados a ese bien, como son los impuestos y otros gastos inherentes, a cuyo resultado se le disminuyen otros factores que pueden incidir en el valor del suelo.

Determinar los factores que han modificado los valores del suelo urbano permite observar los cambios que se suscitan en el entorno económico, político, social, además de las condiciones de atracción por moda, comercial, cambio de uso de suelo o fragilidad del subsuelo, provoca la modificación del valor del suelo urbano además del grado de utilidad o aptitud de los inmuebles, infraestructura y servicios que  satisfacen las demandas sociales y proporcionan bienestar y deleite.

CONCEPTO DE VALOR

El concepto de valor ha tenido diferentes significados a lo largo de la Historia. Destacan, por diferencia, los significados en la edad antigua y la moderna, ya que el concepto de valor adquiere, en la era moderna, un significado más económico que filosófico, y, por tanto, más materialista.

Se consideran como agentes que modifican el valor a:

• LA ESCASEZ cuando la oferta es limitada en relación a la demanda.
• LA UTILIDAD de un objeto para satisfacer una necesidad, aunque el valor no está determinado por ella.
• LA DEMANDA como la cantidad de objetos que el comprador, de acuerdo a su poder adquisitivo, puede adquirir en el mercado abierto a un precio determinado.
• EL PODER ADQUISITIVO como la capacidad del comprador para adquirir un objeto.

Valor de mercado: es el valor del suelo y los costos inherentes a su ubicación específica. Esto se refiere a que el valor de un suelo urbano se modifica de acuerdo con su ubicación geográfica y su ubicación en el mercado en donde se ofrece, ya que dada la estratificación del mercado o del bien, tiene  valores diferentes en cada estrato de mercado.

Aplicando lo anterior a los bienes raíces o inmuebles, considerados el terreno y lo que está construido sobre él, hay varias influencias que modifican el valor de los inmuebles, como son:

LAS INFLUENCIAS SOCIALES

• Los cambios en la densidad poblacional.
• Los cambios en la composición numérica de la familia.
• La distribución geográfica del nivel social.
• Actitudes hacia las actividades educacionales y sociales.
• Los cambios de estilos de vida
• Las novedades en los cambios en el diseño arquitectónico.
• La utilidad, el deseo o los gustos generalizados de la sociedad.

LAS INFLUENCIAS ECONÓMICAS

• Los recursos naturales, como la cantidad, calidad, localización y su grado de uso.
• Tendencias en los empleos y los niveles de salarios.
• Niveles de precios, tasas de interés y cargas fiscales.
• Disponibilidad del dinero y del crédito.
• Y los factores que intervienen en el poder de compra.

LAS INFLUENCIAS POLÍTICAS Y LEGISLATIVAS

• Los usos del suelo. 
• Leyes ambientales y, de zonificación.
• Políticas fiscales y monetarias.
• Reglamentos de construcción.
• Controles de rentas, de préstamos hipotecarios bancarios y del gobierno y su destino.

LOS FACTORES QUE MODIFICAN EL VALOR DE LA TIERRA.

• Factor de zona  FZo  frente o frentes a calle o calles, o también sin frente a calle.
• Factor de ubicación FUb ubicación del lote dentro de la manzana.
• Factor de frente FFr  medida del frente a la calle, dentro o fuera de la norma.
• Factor de forma FFo regular o irregular, de acuerdo a su geometría.
• Factor de superficie FSu superficie dentro o fuera de la norma.
• Factor de topografía FTo terreno plano, escarpado o con pendientes.

Los inmuebles son, objetos que sufren modificación en su valor, de acuerdo a determinados factores específicos de orden técnico, además de económico, tales como la zona, la ubicación, el frente, la forma, la superficie y la topografía de los terrenos.

De acuerdo a lo anterio

Así, analizaremos el comportamiento del valor a través del tiempo, partiendo de va lores actuales de mercado, a los que les aplicaremos el Índice Nacional de Precios al Consumidor que publica los días 10 de cada mes el Banco de México, para nuestro cometido.. 

Los cambios drásticos en el uso del suelo, debidos a los factores ya mencionados, han provocado una sobresaturación en esta zona, aumentando desmesuradamente el valor de la tierra y modificando la imagen urbana en esta antigua y bella colonia de la Ciudad de México

PROCEDIMIENTOS METOLOGICOS

Los métodos generales de valuación inmobiliaria son: -El método físico o de costo de reposición. -El método de capitalización del ingreso o rentabilidad. -El método del valor residual. -El método comparativo de datos de mercado.

Tipos de avalúo y sus características

Avalúo hipotecario es reporte destinados a determinar el valor de un inmueble y de esta forma solicitar un crédito hipotecario. 

Avalúo fiscal o catastral Sirve como sustento para el pago de impuestos como el ISAI, el predial y para la regularización de herencias. 

Avalúo Comercial reporte que ayuda a conocer el valor de un inmueble con fines comerciales y con ello descubrir su costo de venta o compra. 

Avalúo para la determinación de rentas: se refiere a un informe de rentas de mercado con fecha actual o referenciada a periodos anteriores. Es útil para calcular indemnizaciones por rentas no percibidas, cesión de contratos de arrendamiento y negociación de rentas de contratos vigentes.

Avalúos para seguros: con este tipo de avalúo, se determina el costo invertido para cálculo de una póliza de seguro sobre la propiedad. Usualmente excluye el valor del suelo.

Avalúos para expropiación: si una propiedad se ve afectada por la ocupación de suelo o la actividad de una entidad gubernamental, se procede a realizar este avalúo con el fin de determinar el valor de los bienes afectados y estimar el monto a pagar por ellos.

Avalúos para medir el potencial de desarrollo: es una valuación que permite conocer el máximo valor del suelo, tomando en cuenta el tipo de edificación permitido en su uso de suelo y densidad

METODOS Y PRACTICAS DE VALUACION.

OBJETO DEL AVALÚO

Es el tipo de valor que será concluido (entre otros, valor justo de mercado, valor de liquidación, valor de rescate y valor de desecho). Este tipo de valor deberá estar en función de los bienes a valuar, de la especialidad valuatoria y del propósito del avalúo.

Es muy importante reconocer que para diferentes clases de bienes se tienen diferentes tipos de valor, que dependen de circunstancias particulares. La práctica profesional requiere describir con suficiente detalle la naturaleza y significado del valor específico que se ha determinado.

El procedimiento y método para estimar el valor requerido, sean los adecuados para el propósito e incluyan la consideración de todos los factores que influyen en el valor y sean presentados en forma clara y lógica.

Algunos bienes inmuebles, muebles, conjuntos habitacionales o turísticos, Etc. pueden ser considerados como compuestos por partes por ejemplo en bienes raíces; terreno y construcciones; en caso de empresas; terreno, edificios, planta, maquinaria y equipo, contratos, etc. Si se considera un elemento como parte de un bien, su valor en general es diferente del valor del mismo elemento pero si se considera un elemento como una fracción separada del bien o de la propiedad su valor es diferente.

La valuación de un elemento de una propiedad, considerado de manera aislada e ignorando su relación con el resto de la propiedad se conoce como una valuación parcial. Existen usos legítimos para valuaciones fraccionales (valuación de edificios para contratar un seguro), pero la buena práctica de la valuación requiere que una valuación parcial se identifique como tal y que las limitaciones de uso del avalúo por parte del cliente o de terceras personas, queden claramente establecidas

Condiciones Contingentes y Limitantes que Afectan una Valuación.

En muchas ocasiones, la validez de las conclusiones del Valuador sobre el valor de un bien o de una propiedad depende de la validez de las declaraciones, información y/o los datos en que el Valuador se ha basado, hayan sido proporcionados por el cliente, miembros de otras profesiones u obtenidos por él de fuentes oficiales. Este tipo de material se puede obtener, por ejemplo, de Arquitectos, Ingenieros, Abogados, Contadores, oficinas gubernamentales y otros. Es apropiado que el Valuador confíe en y use dicho material, siempre y cuando: a) haga constar en su Informe que ha utilizado el material, b) esté dispuesto y preparado para presentar sus fuentes de información y el material mismo para cualquier verificación si se requiere, y c) no descarga en otros responsabilidad en relación a cuestiones que están o deberían estar dentro del ámbito de su competencia y conocimientos profesionales.

El correcto ejercicio profesional de la valuación exige que el Valuador estipule cualesquier otras condiciones contingentes o limitantes que afecten la valuación.

Valuaciones en que el Acceso a los Datos Necesarios es Negado.

En ocasiones, el valuador se encuentra en situaciones en que los datos que considera pertinentes y necesarios para una valuación no le son suministrados y el acceso le es negado, sea por el cliente mismo o por cualquier otra de las partes involucradas; por ejemplo: (los libros de registro de la producción de un campo de petróleo; o los libros de registro de ingresos y egresos de un hotel), en tal caso el valuador puede negarse a prestar sus servicios y cuando considere insuficientes los datos para llevar a cabo su trabajo, no debe realizarlo.

Rangos de Valor o Costos Estimados y Estimaciones de Confiabilidad.

Algunos trabajos de valuación requieren la determinación de rangos probables del valor o de costo estimado con o sin una declaración colateral de la cifra más probable dentro de ese rango. Se considera completamente dentro del ámbito del correcto ejercicio profesional de la valuación determinar tal rango de valor o de estimación de costo. Dado que por su propia naturaleza la determinación por el Valuador del monto de valor o costo estimado no puede ser exacta, es una práctica correcta en la valuación añadir a dichos resultados numéricos una nota referente al grado de confiabilidad. El grado de confiabilidad generalmente se expresa en términos de porcentajes positivos y negativos.

Valores Bajo Diferentes Hipótesis

El objetivo de realizar una valuación puede ser la determinación de valores basados en hipótesis diferentes, considerando siempre su mejor uso (avalúos residuales). Se considera dentro de los cánones del correcto ejercicio de la valuación, producir e informar de dichos resultados diferentes, siempre que el Valuador se guíe por los principios establecidos en este Código.

Inspección, Investigación, Análisis y Descripción del Bien a Valuar

La valuación de un bien es un procedimiento basado en el análisis de todas las características que incrementan o disminuyen su valor. El ejercicio correcto de la profesión valuatoria y la buena práctica de la valuación exigen que la inspección investigación y estudio del Valuador sean lo suficientemente detallados para analizar todas las características pertinentes.

La buena práctica de la valuación requiere que la descripción del bien, sea tangible o intangible, cubra adecuadamente:

• Identificación del bien.
• Derechos y restricciones legales incluidas en el título o documento que acrediten la propiedad.
• Las características del bien que incrementan o disminuyen su valor.

En el caso de bienes inmuebles y mejoras para el proyecto, la identificación es particularmente importante para evitar que personas sin escrúpulos usen la valuación para aplicarla a propiedades diferentes.

En general, los derechos legales de propiedad de los bienes inmuebles, restricciones de zonificación, reglamento de construcción, servidumbre, arrendamientos, etc., son elementos esenciales para la descripción. Se entiende, sin embargo, que los derechos legales de propiedad de un inmueble son materia legal, no de valuación y que el Valuador satisface sus obligaciones en este respecto cuando incluye las fuentes de donde se obtuvieron estos datos. En el caso de bienes intangibles (patentes, contratos, franquicias, etc.) las características del documento no sólo definen la propiedad, sino que también explican los derechos y contienen las descripciones legales. La condición física del bien mueble o inmueble es un elemento que puede aumentar o disminuir su valor. El correcto ejercicio profesional valuatorio y la buena práctica de la valuación exigen que se inspeccione e investigue adecuadamente todo bien para determinar su condición física.

La colaboración entre Valuadores es deseable en algunas situaciones para facilitar la realización del trabajo y en otros casos, para obtener los beneficios de juicio y datos combinados. Tal colaboración es apropiada siempre y cuando todos los colaboradores firmen el informe o si existen opiniones disidentes, estas se incluyan como parte del informe.

En algunos casos la naturaleza de la valuación requiere ciertos conocimientos profesionales que no posee el Valuador. En tal caso, es necesario y apropiado que el Valuador utilice los servicios de otros Valuadores y de miembros de otras profesiones para obtener datos y llegar a conclusiones pertinentes en su trabajo. El Valuador principal llega a su conclusión final, en parte, basado en las contribuciones de sus colaboradores, asumiendo la responsabilidad por el resultado final, pero sujeto a la validez de las contribuciones incluidas

INFORMES DE VALUACION.

Se estableció en las Secciones anteriores que el ejercicio correcto de la valuación, según se ha definido por la Federación, requiere que se incluyen ciertas explicaciones, descripciones y declaraciones específicas en un informe de valuación. Se resumen aquí (Estos requisitos no se aplican a informes preparados por un Valuador de planta o Valuador interno, para uso exclusivo y privado de su empleador; pero se aplican a informes preparados por un Valuador independiente, esto es un Valuador que ofrece sus servicios de manera onerosa al público en general.)

Descripción del Bien Sujeto a Valuación.

Se requiere que el bien sujeto a valuación, sea tangible o intangible, real o personal, se describa detalladamente en el informe. Los elementos de tal descripción, son: a) identificación, b) derechos legales y servidumbres y restricciones consignadas en los documentos de propiedad, cuando estas no sean obvias, c) características de valor, y d) condición física cuando sea aplicable.

Declaración de los Objetivos del Trabajo de Valuación.

Se requiere que un informe de valuación incluya una declaración de los objetivos para los cuales se llevó a cabo el estudio: determinar un valor, para estimar un costo o para pronosticar el potencial de ingresos, etc.

Se requiere que el significado dado por el Valuador o cualquier clase específica de valor o costo estimado que sea el propósito del trabajo de valuación, se describa y explique en el informe.

Declaración de las Condiciones Contingentes y limitantes a las cuales las Conclusiones de la Valuación estén Sujetas.

Se requiere que las declaraciones, información y datos que fueron obtenidos por el Valuador de miembros de otras profesiones o de fuentes oficiales o de otras fuentes presumiblemente confiables, cuya validez afecte las conclusiones de la valuación, queden resumidas o presentadas en su totalidad en el informe de valuación identificando las fuentes, a fin de que puedan ser verificadas en caso de que cualquier usuario lo requiera.

Si una valuación es hipotética, se requiere que se identifique como valuación hipotética, que se estipule la razón por la cual se llevó a cabo una valuación hipotética, y que se expongan las condiciones hipotéticas en que se apoyó.

Si una valuación es parcial se requiere que se identifique como tal y que queden claramente establecidas las limitaciones para su uso.

Si se emite un informe preliminar, especialmente uno en el que los datos obtenidos están sujetos a cambio, rectificación o enmienda, se requiere que el informe se identifique como preliminar y se incluyan las limitaciones sobre su uso.

Descripción y Explicación en el Informe de Valuación del Método de Valuación Usado.

Es un requisito que el método de valuación seleccionado por el Valuador como aplicable a la encomienda de valuación sea claramente descrito y explicado en el informe de avalúo.

Declaración de Desinterés.

Se requiere que el Valuador incluya una declaración o certificación en el informe de Valuación de que no tiene interés actual o futuro en el bien sujeto a valuación u otro interés cualquiera que pudiera evitar el que haga una valuación justa, imparcial y sin prejuicio, o si tuviere tal interés, que estipule completa y claramente la naturaleza y alcance del mismo.

Responsabilidad del Valuador de Comunicar cada Análisis, Opinión y Conclusión en forma tal que no resulte Engañosa.

El Valuador deberá estipular en cada informe “Certifico que, hasta donde sé y he podido constatar, las declaraciones de hechos contenida en este informe son correctas y ciertas, y que el mismo ha sido formulado de conformidad con las normas de desempeño aplicables y en forma consistente con la práctica de la valuación generalmente aceptada, y el Código de Ética y Principios que Regulan el Ejercicio de la Valuación de la Federación de Colegios de Valuadores, A. C.”

En el caso de que la valuación se lleve a cabo con sujeción a las Normas Internacionales de Valuación publicadas por el International Valuation Standards Council, se hará mención de ello en la certificación citada. Igualmente deberá el Valuador hacer referencia, en su caso, a cualquier otra Norma de Valuación conforme a la cual haya realizado la valuación

Firma del informe de avalúo.

Todos los trabajos de valuación se deben presentar por escrito y firmados por él o los Valuadores que intervinieron en el estudio y en su elaboración.

Se requiere que todos los valuadores que colaboren, al emitir un informe conjunto, que concuerden con las conclusiones, firmen el informe; y que cualquier valuador que haya participado y que disienta con alguna o todas las conclusiones de los demás, formule, firme, e incluya en el informe de valuación su opinión en disenso.

PROPÓSITO DEL AVALÚO

Es el fin para el cual se solicitó el servicio de avalúo. Es decir, el uso que se le dará al reporte del avalúo, entre otros: Otorgamiento de crédito, reestructuración de crédito, dación en pago, o bien, adjudicación.

FECHA DEL AVALÚO

En el avalúo deberá establecerse la fecha en la cual se estiman los valores (fecha de valuación) y que corresponde a la última fecha de inspección a los bienes. Si la fecha de la última inspección física no coincide con la de estimación de los valores, y la diferencia en fechas fuese relevante, este hecho se deberá señalar en el avalúo.

EXCLUSIÓN DEL AVALÚO Cuando por alguna situación en particular se hayan excluido ciertos bienes del avalúo respectivo, se deberán explicar las razones.

LIMITANTES PARA LA PRÁCTICA DEL AVALÚO Se deberán especificar las limitantes que se hubieran tenido en cuanto a condiciones e información necesaria para la elaboración del avalúo de que se trate. De manera enunciativa mas no limitativa podrían ser:

Si no se contó con algún documento necesario para emitir el avalúo. 4.10.2. Si hubieron restricciones en cuanto al tiempo para la emisión del avalúo.

SOPORTE TÉCNICO Y MEMORIA DE CÁLCULO La Institución deberá conservar, por un periodo de cinco años, la información relativa al reporte del avalúo, las hojas de trabajo de campo o gabinete, y las consideraciones pertinentes durante la inspección física, así como los datos y supuestos para la obtención de la estimación de valor de los bienes. Dicha información, así como los datos técnicos, económicos y, en su caso, documentos que fueron proporcionados, deberá ser almacenada en medios magnéticos o electrónicos y organizarse de tal manera que permita su fácil identificación, localización y consulta.

Se deberá dejar constancia o referencia de las fuentes de información, proveedores, catálogos, manuales, cotizaciones telefónicas o cualquier otra fuente que se haya utilizado en el avalúo correspondiente.

CONCLUSIÓN DE VALORES El tipo de valor que será concluido se obtendrá en función al propósito del avalúo, señalándose en su caso, aquellos factores o condiciones particulares que hubieran influido significativamente en su determinación. Se deberán fundamentar ampliamente las razones que llevaron a la estimación del tipo de valor concluido.

DECLARACIONES DEL AVALÚO En el avalúo se deberán incluir declaraciones sobre hechos o circunstancias que, a juicio del valuador, contribuyan al mejor uso del avalúo.

CRITERIOS GENERALES

El avalúo deberá contener, claramente y por separado, el objeto y el propósito.

El valor de los bienes se deberá estimar con independencia del propósito para el cual se requiere el avalúo, debiendo observarse los lineamientos que se mencionen en el Manual de Valuación.

En la elaboración de avalúo de inmuebles que forman parte de una planta industrial o agroindustrial, para analizar, en su caso, el demérito aplicable en la estimación de valores del bien, se deberá considerar la importancia de la interrelación física entre inmueble y maquinaria.

El avalúo se deberá acompañar de croquis de localización debidamente acotados, fotocopia de planos y, en su caso, de fotografías de las partes más representativas del bien. 4.14.5. Los bienes a valuar deberán ser físicamente identificables.

 COMO FUNCIONA EN MEXICO ESTA ESPECIALIDAD

El proceso de valuación inmobiliaria en México privilegia el enfoque comparativo de mercado, donde el valor de los inmuebles se determina de acuerdo a la relación entre la demanda que existe de un bien en el mercado y la cantidad del mismo que es ofrecida.

Para cualquier tipo de valuación a realizar en México, lo lleva a cabo un experto certificado en avalúos para evitar un mal cálculo y futuras afectaciones en temas fiscales y comerciales.

Hasta cerca de los años noventa, la Comisión Nacional Bancaria establecía las normas que regían para la elaboración de los avalúos a través de un formato que unificara los datos que requerían las Instituciones Bancarias y que elaboraban los Peritos Valuadores independientes vinculados con cada Institución.

Después de que la UNAM instituye la especialidad en Valuación Inmobiliaria con un programa estructurado por expertos, los formatos para avalúos de crédito se tornan más uniformes y se empieza a manejar una tabla de homologación que toma en cuenta en forma de factores, elementos como áreas, edades, calidades, relaciones terreno-construcción , etc. lo que hoy se conoce como valor de mercado, donde se reconoce la importancia que tienen las transacciones inmobiliarias dejando atrás el criterio que imperaba de los valores que reflejaban el valor físico o de rentabilidad.

AREAS DE TRABAJO EN MEXICO.

Las áreas de mercado en México lo conforman todas las actividades que se dedican a la compra venta de bienes inmuebles, los registros notariales, la actividad hipotecaria de bancos o financieras, la transacción particular de bienes inmuebles y las acciones del sector público en referencia a tasación fiscal, predial, expropiación y venta de activos propiedad de la nación etc.

PROCEDIMIENTOS METODOLÓGICOS Los métodos generales de valuación inmobiliaria son: -El método físico o de costo de reposición. -El método de capitalización del ingreso o rentabilidad. -El método del valor residual. -El método comparativo de datos de mercado.

Tipos de avalúo y sus características

Avalúo hipotecario es reporte destinados a determinar el valor de un inmueble y de esta forma solicitar un crédito hipotecario. 

Avalúo fiscal o catastral Sirve como sustento para el pago de impuestos como el ISAI, el predial y para la regularización de herencias. 

Avalúo Comercial reporte que ayuda a conocer el valor de un inmueble con fines comerciales y con ello descubrir su costo de venta o compra. 

Avalúo para la determinación de rentas: se refiere a un informe de rentas de mercado con fecha actual o referenciada a periodos anteriores. Es útil para calcular indemnizaciones por rentas no percibidas, cesión de contratos de arrendamiento y negociación de rentas de contratos vigentes.

Avalúos para seguros: con este tipo de avalúo, se determina el costo invertido para cálculo de una póliza de seguro sobre la propiedad. Usualmente excluye el valor del suelo.

Avalúos para expropiación: si una propiedad se ve afectada por la ocupación de suelo o la actividad de una entidad gubernamental, se procede a realizar este avalúo con el fin de determinar el valor de los bienes afectados y estimar el monto a pagar por ellos.

Avalúos para medir el potencial de desarrollo: es una valuación que permite conocer el máximo valor del suelo, tomando en cuenta el tipo de edificación permitido en su uso de suelo y densidad

TIPO DE INFORMACION QUE SE PRESENTA

Los avalúos incluirán una descripción clara y exacta del alcance de la asignación, la definición de valor empleada y el uso que se le va a dar al trabajo, mencionando todas las suposiciones, escenarios hipotéticos o condiciones limitantes que afecten directamente a la valuación, y en aquellos casos en que esto sea apropiado, indicando el posible efecto sobre el valor.

ARANCELES

Los aranceles que rigen esta actividad dependen de la Federación de Colegios de Valuadores

Se tienen 9 métodos para cotizar ·

Por m2 y tipo de construcción que es la más común; Por % sobre inversión por convencionalismo va del 0.9 al 0.1 según sean proyectos pequeños o grandes; Por plantilla de recursos se establece un monto convencional cliente valuador; Estadistica histórica de cotizaciones donde se considera la última; Aranceles CICM-CNEC Para el procedimiento de plantilla de recursos, se llega a aplicar las tablas de honorarios del CICM y de la Cámara CNEC, esta última con sus porcentajes de prestaciones, cargas y riesgos laborales; Indirectos + utilidad y cargas sociales Se aplican de acuerdo mercado, interés y situación de la firma bajo: 68%, alto: 200%; Precio tope Son los casos en los que se presta el servicio sin mediar honorarios, ya que se persigue un servicio social; mixto Se aplica combinación de algunos de los procedimientos anteriores

INSTITUCIONES QUE REGULAN, CONTROLAN Y NORMAN LA ACTIVIDAD PROFESIONAL DEL VALUADOR

En México la Sociedad Hipotecaria Federal y el INDAABIN norman los servicios de valuación. La primera para bienes de propiedad privada, la segunda para bienes de la nación. Las reglas de ambas instancias se caracterizan por impulsar el proceso mediante la aplicación de los enfoques de: mercado, físico o residual. Además, por el tipo de documentación solicitada, la cual se orienta a la posesión legal del inmueble.

A nivel nacional, la Secretaría de Economía, es la encargada de normar la valuación por conducto de la Dirección General de Normas Servicios de Valuación, la cual establece los requisitos generales que deben cumplirse a fin de proporcionar la confianza de que el servicio de valuación sea otorgado con la competencia técnica, imparcialidad, confidencialidad y esmero que el cliente merece:

La valuación de bienes inmuebles de propiedad nacional está normada por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN) define la valuación como “el procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación física, económica, social, jurídica y de mercado, permite estimar el monto, expresado en términos monetarios, de las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de cualquier bien mediante la ordenación del proceso valuatorio  y por la Secretaría de Hacienda y Crédito Público a través de la Norma Específica de Información Financiera Gubernamental de Bienes Nacionales

 A partir del año 2000, la Sociedad Hipotecaria Federal por mandato de la Ley de Transparencia y Fomento del Crédito Garantizado para la Vivienda toma el mando de la regularización en avalúos de crédito para la vivienda, redacta las reglas para autorizar el funcionamiento de las unidades de valuación, el alta de los valuadores profesionales Especialistas en Valuación Inmobiliaria, la metodología para la elaboración de avalúos y determina que los avalúos debían pasar por un proceso de control posterior a la elaboración del mismo por parte del valuador.

Desde 2005 el requisito para obtener el registro como Valuador ante la SHF, es tener la Especialidad o la Maestría en Valuación Inmobiliaria por esta razón los avalúos son más precisos, hay más control, con la ayuda de la tecnología se han perfeccionado los formatos y los métodos con herramientas que permiten ser más precisos en la estimación del valor y la ubicación exacta de los inmuebles con la ayuda de la geo referenciación.

Así mismo se han integrado empresas dedicadas exclusivamente a la revisión de los avalúos mediante la aplicación de técnicas muy avanzadas y que dan a los otorgantes de créditos hipotecarios una mayor certeza y seguridad en sus operaciones crediticias 

GLOSARIO DE TÉRMINOS:

CONJETURA: Según Popper una conjetura es una hipótesis que se sostiene en tanto no haya un evento que la refute.

COMPETENCIA.- Vendedores pequeños que ofrecen un producto homogéneo.

CONTEXTO.- El medio social en donde se ubica el hecho.

COSTO.- Cantidad de dinero requerida para producir un bien o servicio.

DATOS MUESTRALES.-  Valores reales obtenidos a partir  de una muestra.

DEMANDA Cantidad de bienes y servicios que un comprador pueda adquirir en un mercado abierto.

DAMERO Como tablero de damas.

ENTORNO Todo lo físico que rodea a un ambiente, como estructura definida de un conjunto.

ECONOMÍA.- Conjunto de recursos escasos que para producir bienes o servicios y su distribución entre los individuos.

FACTOR.- Elemento común que unifica elementos distintos integrándolos en un todo.

INFLACIÓN.- Aumento generalizado y sostenido de los precios de una economía en un período determinado.

INPC Índice Nacional de Precios al Consumidor.- Se basa en el precio de artículos de uso básico, 300 artículos, para una familia representativa.- Los publica el Banco de México el día 10 de cada mes.

INTERPOLACIÓN.- Método matemático consistente en reglas utilizadas para llegar a una nueva conclusión,  que se basa en la hipótesis de que las cosas no sufren cambios drásticos a lo largo del tiempo.

MACROECONOMÍA.- Estudia el comportamiento de los agregados.

MICROECONOMÍA.- Estudia unidades individuales, como los individuos, las familias o empresas, variables como los precios del mercado, los beneficios de las empresas y los consumidores.

MERCADO.- Un mercado abierto es el espacio en el que confluyen libremente la oferta y la demanda.

MUESTRA.- Parte de un todo denominado “Universo”.

OFERTA.- Los bienes y servicios que se pueden ofrecer en un mercado abierto.

PIB.– Es el producto de bienes y servicios de un país en un período.

PLUSVALÍA.- Aumento del valor de un inmueble, de acuerdo a la demanda y la oferta.

PRECIO.- Lo que se paga por un bien o servicio.

PROBLEMA: Es todo aquello que significa una desviación de la norma o de lo regular. Como transitar en dirección contraria al sentido de la calle.

UNIVERSO Conjuntos de cosas de las cuales se habla o diserta.

VALOR. Aplicado a los bienes inmuebles, es el usufructo presente de futuros beneficios obtenidos.

VALOR DE USO.- Integración del valor presente de los beneficios futuros que pueden producir un bien o Un derecho en un plazo prudente y una tasa de productividad relacionada con la naturaleza del bien o del derecho de uso.

VALOR DE CAMBIO.- Cantidad de dinero para intercambiar un  bien entre vendedor y comprador, sin presión, en un mercado abierto.

VALOR DE INTERCAMBIO.- El valor de un bien en términos monetarios o en activos monetarios.

VALOR CATASTRAL.- Valor base para el cálculo del pago de impuestos.

VALOR COMERCIAL.- Precio probable estimado por el que se intercambia un bien inmueble.

VALUACIÓN  DE INMUEBLES.- Procedimiento técnico metodológico, a través de los resultados de la investigación: física, económica, social, jurídica y de mercado, para llegar a estimar, en términos monetarios de variables cualitativas y cuantitativas, el valor de un bien. 

VALOR DE RESCATE.- Cantidad en términos monetarios por la venta de un bien inmueble al final de la vida útil de ese bien completo o mutilado de una parte.